Użyczenie lokalu a opodatkowanie VAT

Zgodnie z tym co mówi ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061) przez umowę użyczenia, użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Charakterystyczną cechą użyczenia jest to, że użyczający rzecz oddaje ją w nieodpłatne używanie biorącemu na:

• określony termin,
• czas nieokreślony.

Pewnym problemem przy umowach użyczenia na czas nieokreślony jest określenie terminu jej zakończenia. Kodeks Cywilny wspomina, że gdy mamy do czynienia z umową użyczenia na czas nieokreślony, wówczas użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.

Istotną kwestią w użyczeniu jest jego nieodpłatność. Oznacza to, że świadczenie dokonane przez użyczającego posiada charakter jednostronny. Biorący w użyczenie rzecz odnosi korzyść w postaci możliwości nieodpłatnego użytkowania rzeczy. Użyczający nie otrzymuje z tego tytułu żadnych pożytków (wynagrodzenia lub innych).

Warto zaznaczyć, że biorących użyczenie może być kilku a więc kilka osób może wziąć rzecz do używania na podstawie umowy użyczenia niemniej w takiej sytuacji ponoszą solidarną odpowiedzialność za daną rzecz.

Warto zwrócić też uwagę na art. 710 do 719 wspomnianej już ustawy, które obrazują szczególne cechy tej formy korzystania z rzeczy.

Gdy umowa użyczenie dobiegnie końca, wówczas biorący użyczenie zwraca rzecz użyczającemu w stanie niepogorszonym.

Ogólna zasada zawarta w art. 5 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 zwanej dalej ustawą o VAT) opodatkowaniu VAT podlegają

• odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
• eksport towarów;
• import towarów na terytorium kraju;
• wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
• wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednym z przedmiotów opodatkowania podatkiem VAT jest odpłatne świadczenie usług.

W myśl art. 8 ustawy o VAT odpłatne świadczenie usług to także:

• przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
• zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
• świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Powstaje w tym momencie pytanie. Czy użyczenie lokalu będzie opodatkowane podatkiem VAT skoro przedmiotem opodatkowania VAT jest odpłatne świadczenie usług?

Ustawodawca wskazuje, że odpłatne świadczenie usług obejmuje nie tylko wyżej wspomniane typy świadczenia usług.

Na odpłatne świadczenie usług składają się także dwa istotne kategorie.

Zatem nawet nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste podatnika lub ww. osób w tym również wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika będzie opodatkowane podatkiem VAT.

Co to oznacza w przypadku użyczenia lokalu?

Jeżeli umowa użyczenia lokalu służyłaby wykonywaniu działalności gospodarczej wówczas nie byłaby to już umowa o nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza.

Jeżeli umowa użyczenia lokalu miałaby z kolei charakter odpłatny wówczas tak jak powyżej nie byłaby już umową o nieodpłatnym charakterze.

Umowa użyczenia (nieodpłatna) będzie podlegać opodatkowaniu VAT dający lokal w użyczenie na mocy umowy użyczenia oddaje go do celów innych niż jego działalność gospodarcza. Nie ma przy tym znaczenia czy dający w użyczenie miał prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu lokalu będącego przedmiotem umowy użyczenia.

Ustawa o VAT w art. 29a ust. 5 mówi, że w przypadku nieodpłatnej umowy użyczenia lokalu służącej do celu innego niż działalność gospodarcza podstawą opodatkowania jest koszt świadczenia tych usług poniesiony przez podatnika.

Przepisy nie wykazują precyzyjnie co powinno składać się na podstawę opodatkowania VAT w przypadku umowy użyczenia podlegającej opodatkowaniu VAT.

W interpretacji indywidualnej z dnia 15.05.2023r. o sygn. 0112-KDIL1-3.4012.77.2023.2.MR Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że „(…) Ustawodawca nie określił w sposób precyzyjny, jakiego rodzaju koszty mogą zostać uznane za poniesione przez podatnika w związku ze świadczeniem nieodpłatnie usług. Nie ulega jednak wątpliwości, że chodzi tu o koszty rzeczywiście poniesione w związku ze świadczoną usługą, tzn. takiego rodzaju koszty, bez poniesienia których wykonanie usługi byłoby niemożliwe. Za koszt taki należy przyjąć wszelkie poniesione przez podatnika wydatki związane z daną rzeczą, w okresie, w którym jest ona przedmiotem użyczenia. Przy czym należy przyjąć, że podstawa opodatkowania nieodpłatnego świadczenia usług powinna być najbliższa rzeczywistemu kosztowi jej wyświadczenia.

Mając na uwadze ww. przepisy, w odniesieniu do opisu sprawy, wskazać należy, że Wnioskodawca jako podstawę opodatkowania dla nieodpłatnego świadczenia usługi, będącej przedmiotem wniosku, winien przyjąć – zgodnie z art. 29a ust. 5 ustawy – faktyczny koszt świadczenia tej usługi poniesiony przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca wskazał, że w związku z użyczeniem nieruchomości i ruchomości na rzecz Gminy, Spółka będzie ponosiła koszty podatku od nieruchomości, tj. 730,00 zł rocznie.

Zatem podstawą opodatkowania świadczenia usługi użyczenia nieruchomości i ruchomości na rzecz Gminy będą wszystkie koszty poniesione przez Wnioskodawcę, tj. w analizowanej sprawie – koszty stałe związane z podatkiem od nieruchomości.

Podsumowując, podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla czynności użyczenia na podstawie umowy nieruchomości i ruchomości na rzecz Gminy, będą stanowić wskazane w opisie sprawy, ponoszone przez Spółkę koszty stałe, stanowiące faktyczny koszt świadczenia ww. usługi użyczenia poniesiony przez Wnioskodawcę. (…)”.

Podstawą opodatkowania podatkiem VAT 23% będą więc koszty stałe, które co miesiąc, kwartał, co rok ponosi dający lokal w użyczenie.

Mogą to być m.in.: podatek od nieruchomości, opłaty za media, inne opłaty eksploatacyjne, wydatki eksploatacyjne, amortyzacja i inne wpływające na tzw. bieżące użytkowanie lokalu.

Dający w użyczenie lokal po prostu sumuje miesięczne koszty i opłaty stałe używania bieżącego lokalu na podstawie umowy użyczenia. Następnie opodatkowuje tę sumę za dany miesiąc podatkiem VAT 23%.

Końcowo warto podkreślić jeszcze o konieczności wystawienia faktury sprzedaży z tytułu użyczenia lokalu. Obowiązek wystawienia faktury dotyczy m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług.

W przypadku nieodpłatnego świadczenia usług opodatkowanego podatkiem VAT (użyczenia lokalu do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika) zrównanego z odpłatnym świadczeniem usług nie ma obowiązku wystawienia faktury sprzedaży.

Z kolei w wyżej wymienionym przypadku korzystający z lokalu nie ma prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.