Wycofanie środka trwałego w postaci nieruchomości użytkowej z działalności gospodarczej

Nazewnictwo środek trwały występuje jedynie w działalności gospodarczej. Jeżeli przedsiębiorca użytkuje środek trwały wyłącznie prywatnie, czyli poza działalnością, wówczas jest to po prostu składnik majątku pozostający pod zarządem osobistym podatnika użytkowany do jego celów osobistych.

Warto natomiast dodać pewną ciekawostkę, że nawet niektórzy podatnicy nieprowadzący działalności gospodarczej w określonych przypadkach mają prawo dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej składników majątku (środków trwałych), które stanowią koszty uzyskania przychodów.

Na mocy art. 22a ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 zwanej dalej ustawą o PDOF) składnik majątku w działalności jest środkiem trwałym, jeżeli:

• został zakupiony przez podatnika do celów prowadzenia działalności gospodarczej,
• jest jego własnością lub współwłasnością,
• jest kompletny i zdatny do używania w działalności w dniu przyjęcia go do używania,
• będzie użytkowany w działalności przez okres czasu dłuższy niż 12 miesięcy,
• podatni zdecyduje aby go oddać do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

Lokal użytkowy to najprościej mówiąc nieruchomość, która nie spełnia cech mieszkalnych tzn. jej przeznaczenie jest niemieszkalne.

Po nabyciu nieruchomości użytkowej i ewentualnym przeprowadzeniu prac dostosowawczych do używania w działalności gospodarczej przedsiębiorca ma obowiązek ustalić wartość początkową danego lokalu użytkowego.

Bowiem to od ustalonej wartości początkowej obliczy odpisy amortyzacyjne, które będzie ujmował w kosztach uzyskania przychodów. Roczną stawkę amortyzacyjną podatnik ustali w oparciu o Klasyfikację Środków trwałych (lokal użytkowy zazwyczaj zwiera się w KŚT nr 121 a jego roczna stawka amortyzacyjna wynosi 2,5% od wartości początkowej).

Wracając do ustalenia wartości początkowej lokalu użytkowego to w myśl art. 22g ustawy o PDOF za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się w razie odpłatnego nabycia:

• cenę ich nabycia,
• cenę ich nabycia, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej, jeżeli były używane przez podatnika przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i nie były wcześniej amortyzowane.

Cena nabycia to kwota należna do zapłacenia dla sprzedawcy powiększona o koszty związane z zakupem, które wystąpiły do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania. W szczególności są to:

• koszty transportu,
• załadunku i wyładunku,
• ubezpieczenia w drodze,
• montażu,
• instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych,
• opłat notarialnych,
• opłat skarbowych i innych,
• odsetek,
• prowizji,
• podatek VAT ale tylko gdy nie podlega odliczeniu u nabywcy,
• w przypadku importu – cło i podatek akcyzowy.

Wycofanie lokalu użytkowego z działalności gospodarczej to zaprzestanie jego używania w działalności gospodarczej i przeniesienie go do użytkowania na cele osobiste przedsiębiorcy.

Przedsiębiorca, który dokonał wycofania lokalu użytkowego z działalności sporządza odpowiednie dokumenty w związku z zaistniałą okolicznością m.in. oświadczenie o wycofaniu, dokument LT – likwidacja środków trwałych o przyczynie wycofania.

Wycofanie lokalu użytkowego z działalności gospodarczej nie powoduje jakichkolwiek skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych poza tym, iż od miesiąca następnego po miesiącu wycofania przedsiębiorca musi zaprzestać ujmowania odpisów amortyzacyjnych w kosztach działalności. Poza tym wszelkie wydatki na remont owej nieruchomości czy inne wydatki, które nie zwiększają jej wartości początkowej nie będą już mogły być ujęte w kosztach firmy.

Warto w tym miejscu odnieść się do obowiązku naliczenia i zapłacenia składki zdrowotnej z tytułu wycofania lokalu użytkowego.

Osoba fizyczna prowadząca działalność kupiła w 2010 r. lokal użytkowy. W 2015 r. dokonała jego wycofania z działalności i przekazała na swój użytek prywatny. W 2025 r. dokonała jego sprzedaży.

W momencie wycofania lokalu w 2015 r. przedsiębiorca nie będzie zobligowany do opodatkowania tego zdarzenia podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W momencie sprzedaży lokalu w 2025 r. przedsiębiorca nie będzie zobligowany do opodatkowania tego zdarzenia podatkiem dochodowym od osób fizycznych – z uwagi na upływ 6 letniego okresu czasu od zdarzenia wycofania.

Zupełnie odmienne skutki podatkowe wystąpią jednak na gruncie podatku VAT.

Wycofanie lokalu użytkowego z działalności gospodarczej jest opodatkowane podatkiem VAT (według stawki VAT takiej samej jak przy sprzedaży). Wycofanie lokalu użytkowego z działalności gospodarczej na gruncie VAT jest traktowane podobnie jak sprzedaż lokalu użytkowego. Różnica polega na tym, iż przy wycofaniu lokalu użytkowego przedsiębiorca nie wystawia faktury sprzedaży.

Skoro wycofanie lokalu użytkowego z działalności na cele prywatne jest traktowane na gruncie VAT jak odpłatna dostawa towaru, przedsiębiorca może – przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT – skorzystać ze zwolnienia z VAT. W takiej sytuacji wycofanie lokalu nie będzie skutkowało obowiązkiem zapłaty podatku VAT.

Czynny podatnik VAT, który dokonuje wycofania lokalu użytkowego z działalności a przy jego zakupie odliczył podatek VAT – ma obowiązek przy wycofaniu (lub sprzedaży) przenalizować czy sprzedaż ta będzie podlegała zwolnieniu z VAT czy opodatkowaniu VAT.

Nawet jeśli przedsiębiorca odliczył VAT przy zakupie lokalu użytkowego, nadal może skorzystać ze zwolnienia z VAT przy jego wycofaniu z działalności – o ile spełnia warunki jednej z dwóch możliwych form zwolnienia.

Mowa tu o:

• Zwolnienie nr 1 (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT):
  Gdy wycofanie lokalu (traktowane jak dostawa) nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata.
• Zwolnienie nr 2 (art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT):
  Gdy przedsiębiorca nie może skorzystać z pierwszego zwolnienia, ale:
  • nie przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT przy zakupie lub ulepszaniu lokalu, lub z tego prawa nie skorzystał,
  • nie ponosił wydatków na ulepszenie lokalu, które przekraczałyby 30% jego wartości początkowej (albo ponosił, ale były niższe niż 30%).

W pierwszej kolejności podatnik wycofujący lokal użytkowy z działalności sprawdza czy spełnia warunki pierwszego zwolnienia (dot. pierwszego zasiedlenia). Jeżeli nie, dopiero wtedy sprawdza czy spełnia warunki drugiego zwolnienia.

To jednak nie wszystko, o czym powinien pamiętać podatnik wycofujący lokal użytkowy z działalności.

Jeżeli przedsiębiorca, który odliczył VAT przy zakupie lokalu użytkowego, wycofuje ten lokal z działalności lub sprzedaje go ze zwolnieniem z VAT, może być zobowiązany do zwrotu części wcześniej odliczonego podatku VAT.

Wynika to z zasad korekty podatku naliczonego określonych w art. 91 ust. 2, 4 i 7 ustawy o VAT. Przepisy te przewidują, że:

• w przypadku towarów zaliczanych do środków trwałych o wartości powyżej 15 000 zł (takich jak lokal użytkowy), obowiązuje 10-letni okres korekty, liczony od roku, w którym dany środek został oddany do używania,
• jeżeli w tym okresie przedsiębiorca dokona czynności zwolnionej z VAT (np. wycofania lub sprzedaży lokalu ze zwolnieniem), to uznaje się, że towar przestaje być wykorzystywany do czynności opodatkowanych,
• w konsekwencji należy skorygować VAT – proporcjonalnie do pozostałych lat okresu korekty.

Korekta powinna być dokonana jednorazowo, w odniesieniu do całej pozostałej części okresu korekty. Ujmuje się ją w deklaracji VAT za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiło wycofanie (lub sprzedaż) lokalu.

Osoba fizyczna prowadząca działalność i będąca czynnym podatnikiem VAT kupiła w 2019r. lokal użytkowy za sumę 340.000 zł netto, 78.200 zł VAT (VAT został odliczony w całości). Podatnik nie dokonał w tym lokalu ulepszenia o wartości 30% środka trwałego.

W 2025r. podatnik przymierza się do wycofania danego lokalu z działalności i przeznaczenia go do użytku prywatnego (nie do najmu prywatnego). Czy pomimo tego, że dokonał odliczenia podatku VAT przy nabyciu lokalu może skorzystać ze zwolnienia z VAT przy jego wycofaniu?

Tak. Wycofanie to nie odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia tak więc czynny podatnik VAT może wycofać dany lokal użytkowy korzystając ze zwolnienia z VAT. Wycofanie to podlegałoby opodatkowaniu VAT, jeżeli odbywałoby się w ramach pierwszego zasiedlenia.

Podatnik nie może w tym wypadku skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia z VAT i opodatkowania VAT tego wycofania, bowiem to może nastąpić tylko przy sprzedaży pomiędzy podatnikami VAT i przy spełnieniu warunków przedstawionych w poniższej tabeli.

Poza tym ewidencji i deklaracji JPK_V7X za miesiąc wycofania musi dokonać jednorazowej korekty in minus VAT naliczonego odliczonego przy nabyciu lokalu w wysokości 4/10 z kwoty tego VAT naliczonego.

Powyższej korekty podatnik musiałby dokonać także, gdy zdecydowałby się na sprzedaż nieruchomości użytkowej z zastosowaniem ww. zwolnienia z VAT.

Warto podkreślić, iż gdy podatnik zdecydował się na sprzedaż nieruchomości użytkowej dla podatnika VAT i rezygnacji ze zwolnienia z VAT (stosując opodatkowanie sprzedaży według stawki 23% VAT), to nie miałby obowiązku dokonywania korekty in minus VAT naliczonego odliczonego przy nabyciu lokalu.

Na koniec warto podkreślić, że:

Art. 91 ust. 3 ustawy o VAT odnosi się do sytuacji, w której następuje zmiana przeznaczenia środka trwałego, ale nie polegająca na jego sprzedaży czy wycofaniu. Dotyczy to np. przypadków, gdy środek trwały nadal jest używany, ale zamiast do czynności opodatkowanych zaczyna być wykorzystywany do czynności zwolnionych z VAT lub na cele prywatne – jak np. najem prywatny. W takim przypadku korekty VAT dokonuje się proporcjonalnie za każdy rok pozostały do końca okresu korekty.

Art. 91 ust. 4 ustawy o VAT reguluje sytuacje, gdy dochodzi do sprzedaży lub wycofania środka trwałego z działalności. Wówczas korekty podatku VAT dokonuje się jednorazowo – w deklaracji za okres, w którym nastąpiła ta czynność.