Wielu przedsiębiorców poza przychodami z działalności gospodarczej uzyskuje przychody z najmu prywatnych składników majątku. Część z tych przedsiębiorców korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Zwolnienie to obejmuje przychody z działalności, ale i przychody z najmu prywatnego.
Na co należy zwrócić szczególną uwagę w tego typu sytuacji?
Czym jest najem prywatny?
W nawiązaniu do działu I tytułu XVII ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, który może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Bardzo ważną cechą dotyczącą najmu prywatnego jest to, że przedmiotem najmu są prywatne zasoby majątkowej osoby fizycznej, czyli składniki majątku używane przez podatnika prywatnie (poza działalnością).
Może również się zdarzyć się, że przedsiębiorca wycofa środek trwały z działalności i zacznie wynajmować go prywatnie.
Ważne!
Przychody z najmu prywatnego na gruncie zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych są opodatkowane korzystną 8,5% stawką zryczałtowanego podatku dochodowego.
Jeżeli cechy najmu prywatnego, prowadzonego przez osobę fizyczną noszą znamiona działalności gospodarczej, wówczas może ona być uznana przez fiskusa za działalność gospodarczą. To natomiast będzie obligowało taką osobę do rejestracji tej działalności i wykonywania wszelkich obowiązków administracyjnych, podatkowych i innych wynikających z prowadzenia działalności.
Zwolnienie z VAT
Osoba fizyczna, prawna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej posiadająca siedzibę działalności w Polsce, może skorzystać ze zwolnienia z VAT w Polsce:
- podmiotowego,
- przedmiotowego,
Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT podatnik posiadający siedzibę działalności w Polsce może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży prowadzonej w ramach tej działalności, jeżeli wartość tej sprzedaży, z wyłączeniem podatku VAT, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240 tys. zł. (zwolnienie podmiotowe z VAT).
Natomiast podatnik posiadający siedzibę na terytorium RP (także podatnik zagraniczny, zarejestrowany do VAT w Polsce) może prowadzić sprzedaż zwolnioną z VAT ze względu na rodzaj sprzedawanych towarów i usług (art. 43 ust. 1 ustawy o VAT) – zwolnienie przedmiotowe.
Najem prywatny a działalność gospodarcza a zwolnienie podmiotowe z VAT
Należy podkreślić, iż na gruncie ustawy o VAT – najem prywatny to działalność, która może korzystać ze zwolnienia z VAT (w pewnych okolicznościach może być opodatkowana VAT).
Najem prywatny przy jednoczesnym prowadzeniu działalności może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT albo przedmiotowego z VAT.
Jeżeli osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą zwolnioną z VAT podmiotowo (ze względu na nieprzekroczenie wartości sprzedaży – 240 tys. zł) i jednocześnie świadczy poza działalnością usługi najmu prywatnego, wówczas musi sumować przychody z działalności i z najmu prywatnego uzyskane w ciągu roku. Sumę tych przychodów porównuje do limitu 240 tys. zł, czyli weryfikuje czy przekroczył limit zwolnienia czy też nie.
Do limitu zwolnienia podmiotowego z VAT nie zalicza się wartość:
- wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w Polsce,
- sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w Polsce,
- odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych przedmiotowo z VAT ( 43 ust. 1 ustawy o VAT lub art. 82 ust. 3 ustawy o VAT), z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, usług ubezpieczeniowych, usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38–41 ustawy o VAT jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych,
- odpłatnej dostawy środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających u podatnika amortyzacji.
Ważne!
Zwolnienie podmiotowe z VAT obejmuje przychody z najmu prywatnego nieruchomości mieszkalnych, jak i niemieszkalnych.
Najem prywatny a działalność gospodarcza a zwolnienie przedmiotowe z VAT
W sytuacji, gdy osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą zwolnioną z VAT podmiotowo (ze względu na nieprzekroczenie wartości sprzedaży – 240 tys. zł) i jednocześnie świadczy poza działalnością usługi najmu prywatnego, może się zdarzyć, że łączne przychody z działalności i najmu prywatnego przekroczą limit 240 tys. zł.
W takim wypadku osoba fizyczna musi dokonać rejestracji jako czynny podatnik VAT i opodatkowywać od momentu przekroczenia limitu każdą sprzedaż (a nawet tę transakcję, która spowodowała przekroczenie limitu).
Co wówczas z najmem prywatnym?
Z pomocą przychodzi zwolnienie przedmiotowe z VAT.
Przychody z najmu prywatnego w tej sytuacji mogą nadal korzystać ze zwolnienia z VAT, ale już przedmiotowego (a nie podmiotowego) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Trzeba jednak w tym wypadku zaznaczyć jedną bardzo ważną rzecz.
Zwolnienie przedmiotowe z VAT w przypadku najmu prywatnego obejmuje tylko przychody z najmu nieruchomości mieszkalnych. Nie obejmuje przychodów z najmu nieruchomości niemieszkalnych. Przychody z najmu nieruchomości niemieszkalnych mogą korzystać tylko ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Natomiast w przypadku przekroczenia limitu przychodów 240 tys. zł podatnik traci prawo do zwolnienia podmiotowego z VAT.
Jeżeli podatnik korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT w stosunku do przychodów z najmu prywatnego nieruchomości mieszkalnych, wówczas nie obowiązuje go żaden limit zwolnienia w stosunku do tych przychodów (tylko z tego najmu prywatnego).
Mimo to, gdy prowadzi działalność zwolnioną podmiotowo z VAT oraz najem prywatny, ma obowiązek sumować przychody z najmu prywatnego i z działalności gospodarczej w celu porównania ich z limitem zwolnienia podmiotowego z VAT – 240 tys. zł.
Krzysztof Ulicki
Główny Księgowy
Krzysztof Ulicki
Główny Księgowy